Aangifteplicht beroepsgebruik van huurwoning

Scenario's

• Scenario 1 - als de huurder een natuurlijke persoon is die het goed niet geheel of gedeeltelijk voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit gebruikt, is de belastbare grondslag gelijk aan het geïndexeerde KI, verhoogd met 40% bij gebouwen.
• Scenario 2 - als de huurder geen natuurlijke persoon is of een natuurlijke persoon is die het goed voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit gebruikt, is de belastbare grondslag gelijk aan de huurprijs plus de huurvoordelen min de forfaitaire kosten (tenzij het geïndexeerde KI, verhoogd met 40% bij gebouwen, hoger is).
   

De verhuurder moet in zijn aangifte voor de personenbelasting de huurinkomsten in één van beide scenario’s indelen. De huurder laat echter soms na om de verhuurder te informeren dat hij de huurwoning (geheel of gedeeltelijk) beroepsmatig gebruikt. Dat gebeurt soms zelfs in overtreding met bepalingen in de huurovereenkomst om dergelijk gebruik te verbieden.

Extra aangifteplicht voor de huurder

Een huurder die een aangifte indient voor de personenbelasting, de vennootschapsbelasting, de rechtspersonenbelasting of de belasting niet-inwoners zal verplicht zijn om de huurprijs en eventuele andere huurvergoedingen, alsook de identiteit van de verhuurder te vermelden in een bijlage bij de aangifte. Diezelfde verplichting geldt in geval van vergoedingen die betaald worden ingeval van een recht van erfpacht, een recht van opstal, een recht van vruchtgebruik of een erfdienstbaarheid.

Voor natuurlijke personen (aangifte PB & aangifte niet-inwoners) bestaat deze extra aangifteplicht enkel als de huurder de betaalde huur & andere vergoedingen als beroepskost in aftrek brengt. Binnen de vennootschapsbelasting en de rechtspersonenbelasting geldt ze tout court.

De FOD Financiën zal een model ter beschikking stellen voor de bijlage die bij een aangifte moet worden toegevoegd.

De huurder mag de verhuurder identificeren op basis van de gegevens in de huurovereenkomst. Indien blijkt dat deze niet langer correct zijn, maar de huurder geen weet heeft van de meest recente gegevens, dan zullen eventuele fouten gezien worden als ter goeder trouw en geen aanleiding vormen tot weigering van de aftrek. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat één van de verhuurders is overleden, naar het buitenland is verhuisd, …

Als de huurder nalaat de bijlage bij zijn aangifte op te nemen of de vereiste informatie daar niet in vermeldt, dan zal de fiscus de aftrek als beroepskost eenzijdig kunnen weigeren. De huur eb eventuele bijkomende vergoedingen zijn dan niet aftrekbaar als beroepskost. Die sanctie geldt ook in geval van de (gedeeltelijke) beroepsmatige aanwending van een gezinswoning.

Gevolgen voor de verhuurder

Door de extra aangifteplicht voor de huurder komt de verhuurder ‘ter goeder trouw’ sneller in het vizier van de fiscus.  De verhuurder loopt het risico zwaarder te worden belast en zich dan maar tot de huurder moeten wenden om na te gaan welke gevolgen hieraan onderling verbonden zijn. 

De regelgeving voorziet niet dat de huurder ook de verhuurder op de hoogte moet brengen dat hij of zij dergelijke extra aangifte heeft moeten indienen. In de praktijk is de kans reëel dat de onwetende verhuurder pas kennis zal nemen van het beroepsmatige gebruik door de huurder bij de ontvangst van zijn belastingbrief.

Extra bescherming

Toch biedt de Wet een extra bescherming voor verhuurders. De Wet voorziet dat de aftrek als beroepskost ook wordt geweigerd wanneer ‘het gebruik van de woning niet overeenstemt met de aard van de overeenkomst waarvoor de huur is aangegaan’. Als concreet criterium hiervoor wordt gekeken naar de registratie van de huurovereenkomst. Als die gratis gebeurde, dan wordt de aftrek als beroepskost automatisch geweigerd. De registratie gebeurt immers enkel gratis als de woning door de huurder uitsluitend voor bewoning wordt bestemd.

Om onaangename verrassingen te vermijden is het belangrijk om als verhuurder in de huurovereenkomst de nodige bepalingen op te nemen ter bescherming tegen de negatieve gevolgen van zwaardere taxatie en om de extra kost te kunnen doorrekenen aan de huurder wiens gedrag hiervoor de oorzaak vormt.

Op dit alles wordt wel een uitzondering gemaakt voor de vergoedingen voor een woning die door de belastingplichtige ingevolge een wettelijke of contractuele verplichting ter beschikking wordt gesteld van één of meer werknemers of bedrijfsleiders en uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van die werknemer(s) of bedrijfsleider(s) en, desgevallend, zijn (hun) gezin. De aftrek als beroepskost van de huurprijs en de toegekende huurvoordelen voor die woning blijft wel onderworpen aan de voorwaarde dat de inlichtingen met betrekking tot die woning in bijlage bij de aangifte worden verstrekt.

Bron: CIB